Qu'est-ce qui détermine les prix fonciers et les prix immobiliers en général? Comprenez les liens de ces prix avec les taux d'intérêt, les rentes foncières et les loyers. Un cours d'économie pour les personnes qui n'ont aucune connaissance formelle d'économie. Le cours "Economie du sol et de l'immobilier" en deux parties vous permettra de comprendre (1) les calculs des acteurs des marchés foncier et immobilier (propriétaires fonciers, investisseurs immobiliers, etc.) (2) comment se forment les prix sur ces marchés, en lien avec le marché du logement et les politiques publiques La première partie introduit les principales méthodes de calcul des valeurs foncières et immobilières. Le cours est illustré d'exemples et de statistiques principalement suisses. Dans ce premier cours (Economie du sol et de l'immobilier I), nous aborderons: • Les calculs d'arbitrage et les déterminants et composantes du taux de rendement • La détermination du consentement à payer des acheteurs • La concurrence entre acheteurs • Le point de vue du propriétaire foncier • Les méthodes de calcul des valeurs immobilières Il est vivement recommandé d'effectuer les deux parties du cours dans l'ordre, puisque la deuxième utilise les concepts développés dans la première. Les deux parties sont de difficulté comparable.
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Economie du sol et de l'immobilier I
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Module 1 - Premiers concepts
L'objectif de cette première semaine est de mettre en place les concepts économiques suivants: (1) Arbitrage; (2) Taux d'intérêt et taux de rendement, (3) Concurrence; (4) Equilibre; (5) Consentement à payer, (6) Prix et valeur; (7) Modalités de vente (vente aux enchères). Ce sont des concepts fondamentaux de l'analyse économique, qui sont employés dans beaucoup de contextes mais que nous allons utiliser dans le contexte du marché foncier. Ils nous permettront d'aboutir déjà à un premier modèle de la formation des prix fonciers, un modèle simple qui sera affiné dans les leçons suivantes.
与讲师见面
Philippe ThalmannProfessor
Faculté de l'Environnement naturel, architectural et construit
Bonjour et bienvenue dans cette première leçon.
Supposons que vous ayez l'intention de construire un bâtiment
d'habitation dans la région de Zurich, la plus grande ville de Suisse.
Pour cela, vous devez acheter un terrain.
Si vous aviez pu acheter ce terrain en 2000, vous auriez payé
600 francs suisses le mètre carré, soit l'équivalent à l'époque de 340 euros.
Si vous aviez acheté ce terrain en 2013, vous auriez
payé 1 000 francs le mètre carré, ce qui correspondait à ce moment-là à 800 euros.
Et vous auriez aussi pu acheter un terrain agricole pour 7 francs le mètre carré.
Alors, pourquoi cette forte croissance des prix fonciers
et pourquoi cette différence des prix?
Je vais reformuler la question.
Pourquoi un investisseur acceptait-il de payer 1 000 francs pour un terrain,
en mètres carrés en 2013, un terrain qu'il aurait pu acheter pour 600 francs en 2000?
Et pourquoi acceptait-il de payer 1 000 francs pour un terrain alors qu'il aurait
pu en acheter un autre, en zone agricole, pour pour 7 francs le mètre carré?
Pour répondre à ces questions, nous allons analyser les choix d'investissement
qui sont faits par des personnes qui achètent des terrains.
Nous allons même consacrer plusieurs leçons à comprendre
les calculs qui sont faits par les investisseurs.
Un investissement important mais qui vaut la peine parce que vous allez apprendre
beaucoup de choses sur le fonctionnement des marchés et la formation des prix et
en particulier les prix fonciers et les prix immobiliers.
À la base des calculs des investisseurs, il y a l'hypothèse d'arbitrage.
Cette hypothèse, elle dit simplement que les agents économiques
identifient et comparent toutes les alternatives possibles
afin de choisir celle qui leur paraît la plus favorable économiquement.
C'est une hypothèse de comportement
qui est construite elle-même sur des hypothèses de rationalité,
d'égoïsme, mais aussi de responsabilité des acteurs économiques.
Responsabilité signifie que les acteurs économiques assument les conséquences de
leurs décisions même quand ils se trompent.
Le contraire de l'arbitrage,
ce serait de choisir une alternative parce qu'on a toujours choisi cette alternative
ou parce que d'autres ont choisi cette alternative
ou encore en se fiant au hasard, par exemple en choisissant à pile ou face.
Ces hypothèses de comportement, de rationalité,
d'égoïsme, sont des hypothèses qu'on peut et même qu'on doit remettre en question.
En effet, les choix sont difficiles et ils ne sont pas parfaits, certainement.
En même temps, nous nous intéressons aux choix d'investisseurs,
donc plus professionnels, de choix économiques qui se trompent,
bien sûr, mais pas systématiquement.
Ceux qui se trompent systématiquement finissent par disparaître.
Je vais commencer par un premier exemple d'arbitrage pour illustrer la notion.
Supposons qu'un investisseur dispose d'une somme de 1 000.
Alors, je ne vais pas m'embarrasser d'unités monétaires,
de façon à ce que mon cours soit plus général.
Mais si vous préférez, vous pouvez le faire,
vous pouvez par exemple compter en milliers d'euros.
Dans ce cas-là,
1 000 signifie 1 000 milliers d'euros ou encore un million d'euros.
Donc pour moi, cet investisseur dispose d'une somme de 1 000 et il
a le choix entre deux alternatives.
Il peut utiliser cette somme pour acheter un terrain
qui rapporte une rente foncière,
revenu si vous voulez de 45 par année, on va appeler ça le placement foncier.
Mais il peut aussi placer cette somme au taux d'intérêt de 3 % par année.
Ce sera un placement financier.
La question, c'est : quel sera son choix?
Alors, calculons le revenu qu'il obtient avec chacune des deux alternatives.
S'il achète le terrain, le revenu, c'est simple, c'est la rente foncière, 45.
S'il place la somme dont il dispose
dans le placement financier, il va toucher un intérêt.
Donc son revenu sera la somme investie, 1 000,
multipliée par le taux d'intérêt, 3 %, soit 30.
On voit que la décision ne sera pas difficile, le
revenu du placement foncier est plus élevé que le revenu du placement financier,
donc, par arbitrage, notre investisseur va choisir le placement foncier.
Notez la façon dont la question est posée, ou a été posée.
Quel sera son choix?
Pas seulement quel devrait être son choix.
En effet, avec l'hypothèse d'arbitrage, donc de comportement rationnel,
mais aussi égoïste des acteurs, on peut aller au-delà
de l'identification de la meilleure option pour faire une prédiction,
une prévision sur les choix qui seront faits par les investisseurs.
Donc, sur la base de ces hypothèses, je prédis que cet investisseur va choisir
d'acheter le terrain plutôt que de placer son argent dans le placement financier.
Dans ce cours, je vais utiliser un petit peu de notation mathématique.
Mais ça va quand même nous simplifier la vie,
ça nous permettra plus facilement de généraliser certains résultats.
La question qui est posée, c'est celle du meilleur choix entre les deux
alternatives du placement foncier et du placement financier.
Alors, je vais utiliser la notation suivante,
je vais noter R pour la rente foncière, donc le revenu du placement foncier,
de l'achat du terrain, je vais noter S,
la somme à placer, je vais noter i, le taux d'intérêt du placement financier.
Taux d'intérêt annuel.
Et on obtient que le revenu du placement foncier, c'est la rente foncière,
revenu égale R, le revenu du placement financier,
c'est la somme investie multipliée par le taux d'intérêt.
Et l'arbitrage, c'est de comparer ces deux revenus et de choisir le placement foncier
si son revenu est plus important que le revenu du placement financier.
Sinon, l'investisseur choisira le placement financier.
Permettez-moi de vous montrer une autre manière de résoudre le problème.
On va comparer toujours le placement financier avec le placement foncier,
mais on ne va pas comparer seulement les revenus de ces deux placements,
on va calculer en fait les rendements de ces deux placements.
Alors, prenons le placement financier.
Le placement financier rapporte un taux d'intérêt i égale 3 %.
Ça veut dire,
l'investisseur recevra un revenu annuel égal à 3 % de la somme placée.
Donc s'il place 1 000, il a un revenu de 30.
Ça, nous l'avons déjà vu.
Le placement foncier, lui, rapporte un revenu de 45,
la rente foncière pour ce placement de 1 000 par année.
Et alors, ce qui est nouveau,
c'est que je vais calculer un taux de rendement du placement foncier.
C'est-à-dire quelque chose qui ressemble au taux d'intérêt du placement financier
qu'on pourra comparer avec le taux d'intérêt du placement financier,
c'est le rapport entre le revenu et la somme investie.
Donc, dans cet exemple,
la rente de 45 divisée par la somme investie, 1 000, égale 4,5 %.
De façon générale,
le taux de rendement, c'est le revenu divisé par la somme investie,
en l'occurrence le prix payé pour acheter le terrain, le prix du terrain.
Par arbitrage, l'investisseur choisit le placement au meilleur taux de rendement.
Donc dans notre exemple, i égale 3 %, taux de rendement du placement financier,
à comparer avec R égale 4,5 %,
taux de rendement du placement foncier,
i plus petit que R donc choix du placement foncier.
[AUDIO_VIDE] Alors,
quelle est la différence entre un taux d'intérêt et un taux de rendement?
Le taux d'intérêt s'applique à n'importe quelle somme placée,
dans un placement financier.
Donc, investir 2 000 permet d'obtenir un
revenu deux fois plus grand que si on investit 1 000.
Le placement foncier, lui,
offre un revenu fixe qui permet de calculer un taux de rendement,
donc ce revenu divisé par la somme investie, 45 divisé par 1 000, 4,5 %.
Si l'investisseur payait 2 000 pour le terrain, il n'obtiendrait pas 4,5 %
sur 2 000, la rente foncière est la même, ça sera toujours 45.
Dans ce cas-là, revenu : 45, montant investi : 2 000, taux de rendement : 2,25.
Il a divisé son taux de rendement par deux en payant deux fois plus cher.
Vous voyez la différence entre taux d'intérêt et taux de rendement.
J'arrive déjà au terme de ma première leçon dans laquelle nous avons déjà vu
plusieurs notions importantes, notamment la notion d'arbitrage,
centrale pour expliquer les choix des investisseurs entre différents placements
possibles et en particulier en faveur d'un placement foncier.
Nous avons aussi vu la notion de taux de rendement qui ressemble mais qui est
différente d'un taux d'intérêt.
Et nous avons appris un peu de notation, i pour le taux d'intérêt, R
pour la rente foncière, r pour le taux de rendement, et PT pour le prix du terrain.
Dans la prochaine leçon, nous allons voir différentes possibilités d'arbitrage,
nous allons aussi voir la concurrence entre investisseurs
et l'incidence que cette concurrence va avoir sur le prix du terrain.
Merci d'avoir suivi cette première leçon et je me réjouis de vous retrouver
dans la suivante.
