Name: Vidéo: L'incidence foncière
Uploaded: 2016-03-31T05:34:58.975Z
Duration: 15 min 53 s

[AUDIO_VIDE] Bonjour, et bienvenue dans cette leçon du cours d'économie du sol,

et de l'immobilier, consacré à l'incidence foncière.

Un concept important dans la pratique, mais qui prête aussi parfois à confusion.

Intuitivement, plus le terrain est cher, plus sa part dans le prix

immobilier va être importante, et c'est ça qu'on appelle l'incidence foncière.

Alors c'est évidemment vrai si rien d'autre ne change, mais en réalité,

tout change, et donc cette intuition, est souvent fausse,

mais c'est ce que nous allons voir, dans cette leçon.

Je commence par un exemple très simple.

Nous avons une parcelle de 1 000 mètres carrés, et,

nous supposons que le prix du terrain est donné, il est de 1 000 par mètre carré,

ce qui nous donne donc, pour l'ensemble de la parcelle, 1 million.

Maintenant supposons, que les droits à bâtir sont très faibles sur

cette parcelle, sont limités à 0,2 en terme d'indice d'utilisation du sol.

Ça signifie qu'on peut pas construire plus que 200

mètres carrés de surface de plancher, une maison individuelle.

À ce moment, ce prix payé pour le terrain, 1 million, rapporté à la surface de

plancher, représente 5 000 par mètre carré de surface de plancher.

Si les droits à bâtir étaient plus importants, par exemple, de 1,

un indice d'utilisation du sol égal à 1, on peut construire 1 000 mètres carrés,

un petit immeuble, et à ce moment le million payé pour le terrain,

rapporté à la surface de plancher, ne représente plus que 1 000 par mètre carré.

Et supposons qu'on peut même encore ajouter quelques étages,

en un immeuble plus important, eh bien on a 1 250 mètres carrés de surface de

plancher, et le montant payé pour le terrain,

le million, rapporté à ces 1 250 mètres carrés de surface plancher,

ne représente plus que 800 par mètre carré de surface de plancher.

Donc on voit bien que, si on veut construire une villa sur un terrain,

qui pourrait accueillir un immeuble plus important, supposons que on a un indice

élevé, mais qu'on choisit, que le promoteur choisit de construire

qu'une villa, eh bien il va falloir qu'il justifie de payer 5 000 pour le terrain

par mètre carré de surface de plancher, en d'autres termes, il va falloir qu'il

puisse vendre très cher le mètre carré de surface de plancher de sa villa.

Donc, on comprend dans ce sens, que de choisir une densité faible ou d'être

obligé, à utiliser une densité faible sur un terrain, un terrain qui coûte cher,

eh bien ça va avoir un impact, lourd, sur le prix de revient du mètre

carré de surface de plancher, donc il va falloir effectivement, on pourra réaliser

que des projets, qui ont des prix immobiliers, élevés, par mètre carré de

surface de plancher, mais attention, l'incidence foncière c'est pas ça.

L'incidence foncière c'est pas le rapport entre le prix du terrain et la surface de

plancher, c'est le rapport entre le prix du terrain et le prix immobilier.

Donc comme je l'ai dit, l'incidence foncière,

par définition, c'est le rapport, entre, le montant payé, pour le terrain,

et le prix de l'immeuble, qui comprend bien sûr, le terrain et les constructions.

Communément, on appelle ça,

la part du foncier ou la part du terrain dans le prix immobilier, mais attention,

le prix immobilier ne se compose pas comme un gâteau en ajoutant des ingrédients,

en ajoutant prix du terrain prix de construction etc.

Le prix immobilier dépend des consentements à payer, des acheteurs,

des surfaces construites,

que ce soit un investisseur qui achète l'ensemble de l'immeuble, ou que ça soit

des usagers qui achètent des appartements par exemple, dans une copropriété.

Donc, le prix immobilier est indépendant, de ce qu'a payé le promoteur pour

réaliser l'immeuble, et en particulier, de ce qu'il a payé pour le terrain.

Encore un exemple, pour bien comprendre.

Donc j'ai une parcelle, de 2 000 mètres carrés, avec une densité autorisée de 2,

donc ça permet de construire 4 000 mètres carrés de surface de plancher,

mais je vais simplifier en ne faisant pas la différence, entre surface de plancher,

surface utile, etc.

Dans ce calcul, tous les prix, sont donnés pour le promoteur.

Donc il doit payer 1 800 par mètre carré, de surface de terrain,

il doit payer 3 millions 600 000 si il veut acquérir le terrain.

Le prix de construction, est aussi donné pour lui, il est de 3 500,

donc il a un prix de construction si il construit 4 000 mètres carrés de

surface de plancher, de 14 millions, et puis finalement, il y a un prix immobilier

qui est aussi fixé pour lui, à 5 500 par mètre carré de surface de plancher,

donc il peut pas obtenir plus, que 22 millions, pour son immeuble.

Alors, 22 millions, moins les 14 millions de la construction,

et les 3 millions 600 000 pour le terrain, lui donne, lui laisse si on veut,

4 millions 400 000, pour, sa marge, et ses frais.

Ce qui correspond, rapporté au prix de revient, à un taux de marge, de 25 %.

Dans ce cas l'incidence foncière, donc le rapport entre le prix du terrain,

3 millions 600 000, et le prix immobilier,

22 millions, l'incidence foncière est égale, à 16 %.

Donc c'est important de bien comprendre le, le scénario,

tous les prix, sont donnés pour ce promoteur.

Il a, il peut pas choisir combien il paye pour le terrain,

le prix est fixé par le vendeur du terrain, il peut pas, réduire les coûts

de construction, en dessous, de ces, 3 500 par mètre carré de surface de plancher,

et il ne peut pas vendre l'immeuble, au plus de 5 500 quoiqu'il arrive.

La seule chose, qui va changer si un des paramètres change, c'est sa marge.

Un petit peu comme son bénéfice d'exploitation,

d'une entreprise, qui est le résultat, de ses prix de vente,

de ses quantités vendues, de ses prix de production, etc.

C'est le bénéfice qui s'adapte,

dans ce scénario, la marge, qui s'adapte, et pas les autres paramètres.

Cela dit, les autres paramètres, les prix, et la densité autorisée,

peut évidemment, varier, mais ça variera, indépendamment des choix du promoteur.

Supposons par exemple, que,

le propriétaire foncier, exige un prix du terrain différent.

L'exercice avait été fait, avec un prix de 1 800, par mètre carré,

de surface de terrain, le terrain, le prix de terrain pourrait être plus faible,

ou il pourrait être plus élevé.

Qu'est-ce qu'il se passe dans ce cas-là?

Ben, on voit très vite, que, le taux de marge, et la marge elle-même,

diminue, lorsque le, terrain, doit être acheté à un prix plus élevé,

ça c'est logique si le, promoteur doit payer plus au propriétaire foncier, eh

bien il lui reste moins de bénéfices, dans cette opération, sachant encore une fois,

que tout le reste, prix immobilier, prix de construction, est donné.

Maintenant ce qui nous intéresse c'est l'incidence foncière.

Qu'est-ce qu'il advient de l'incidence foncière?

Eh bien dans ce cas, en payant plus pour le terrain, le promoteur va subir,

une incidence foncière, plus élevée.

Encore une fois, c'est pas une très grande surprise, puisque le prix immobilier,

est donné, la, les mètres carrés qu'il peut construire, sont donnés,

et donc, automatiquement, plus il paye pour le terrain,

plus, le prix du terrain va peser lourd, par rapport au prix immobilier.

Deuxième, paramètre qui peut changer, c'est le prix immobilier.

Dans l'exemple on avait un prix de 5 500 par mètre carré de surface de plancher,

il pourrait être plus faible, il pourrait être plus élevé,

en fonction de la situation sur le marché immobilier, de la,

des consentements à payer, des acheteurs, pour ces surfaces de plancher.

Alors, on voit bien que, un prix immobilier élevé permet,

au promoteur d'obtenir, une marge plus importante.

Donc si le promoteur obtient plus, pour l'immeuble,

eh bien ça se traduit avant tout, par une augmentation, de sa marge.

Le, l'incidence foncière elle, elle va diminuer, puisqu'il paye un prix fixe pour

le terrain, un prix fixe pour le terrain rapporté à un prix immobilier de plus en

plus important, qui conduit, à une incidence foncière,

un rapport entre le prix foncier et le prix immobilier, de plus en plus faible.

Ça n'a pas l'air de diminuer beaucoup, mais en même temps le prix immobilier il

augmente pas beaucoup non plus dans cet exemple.

Il augmente d'un tiers, de 4 500 à 6 000, et le, l'incidence foncière, passe,

de 20 %, à 15 %, donc elle diminue, d'un quart.

Finalement, en faisant varier, la densité autorisée, ou l'indice

d'utilisation du sol, dans l'exemple central, cet indice était fixé à deux,

il pourrait être plus faible, ce qui oblige à construire,

moins de surface de plancher, et qui va, avoir comme impact,

une marge plus faible, puisqu'il va devoir payer, la même chose pour le terrain,

avec moins de possibilités de construire des surfaces de plancher dessus.

Par contre, si l'indice d'utilisation du sol augmente,

la possibilité de construire plus, eh bien le taux de marge augmente.

N'oublions pas, quand même, que le prix de construction augmente aussi,

donc le taux de marge va assez rapidement, cesser d'augmenter fortement.

Maintenant ce qui nous intéresse c'est l'incidence foncière,

là aussi pas vraiment de surprise, s'il peut construire plus de surface de

plancher sur une parcelle en payant la même chose pour la parcelle, eh bien le,

le prix du terrain, va peser moins lourd, par rapport au prix immobilier.

Laissez-moi résumer ce que nous avons vu jusqu'ici.

Nous sommes placés, dans un contexte, où tous les prix sont donnés,

et ce qui, ajuste le calcul du promoteur, qui équilibre, si vous voulez,

les comptes de promoteur, c'est le taux de la marge.

Dans ce cas, on obtient, les résultats prévisibles,

par rapport à l'incidence foncière, si le promoteur doit payer plus pour le terrain,

rien d'autre ne change à part sa marge, eh bien le terrain va peser plus lourd,

dans le prix immobilier, l'incidence foncière va augmenter.

Si, il obtient plus pour son immeuble, l'incidence foncière va baisser, mais si

il peut construire, plus de mètres carrés, il a droit à une densité plus élevée,

là aussi ça va faire diminuer son incidence foncière.

Maintenant supposons que le scénario est différent : tout est donné, y compris le

taux de marge du promoteur, le promoteur peut imposer son taux de marge,

par contre, c'est le prix foncier lui-même,

qui va s'ajuster pour équilibrer, le compte du promoteur.

Donc le prix foncier, est déterminé, par le compte à rebours,

il est égal au consentement maximum à payer, du promoteur.

Le terrain est le même, les prix sont les mêmes, au départ en tous cas le prix

immobilier et le prix de construction, 2 000 mètres carrés, pour la parcelle,

un indice, de deux, donc on peut construire 4 000 mètres carrés de surface

de plancher, qui sont vendus à 5 500 par mètre carré de surface de plancher,

donc l'immeuble, au total, toujours vendu pour 22 millions.

Taux de marge, fixé,

ce qui détermine un prix de revient maximaux, de 17,6 millions.

Prix de construction aussi inchangé, 14 millions.

Je soustrais de 17,6 millions du prix de revient maximum,

cela signifie que le promoteur peut payer au maximum 3,6 millions pour le terrain,

soit 1 800 par mètre carré.

L'incidence foncière, c'est le rapport entre le prix du terrain,

3,6 millions et le prix immobilier, 22 millions, ce qui me fait ici 16 %.

Il faut bien comprendre que dans ce cas de figure,

c'est le prix du terrain qui va changer si l'un des paramètres ci-dessus varie.

Regardons par exemple ce qui se passe si le prix immobilier change.

On voit que contrairement à la situation précédente, une augmentation du prix

immobilier conduit à une augmentation de l'incidence foncière.

Étonnamment.

Pourquoi?

Parce que le prix du terrain aussi va augmenter si le prix immobilier augmente.

En fait, il augmente plus que proportionnellement par rapport au prix

immobilier, donc on a une augmentation de la part du terrain

dans le prix immobilier, malgré une augmentation du prix immobilier.

Ce qui se passe, c'est que dans ce ratio correspondant à l'incidence foncière,

le ratio entre le prix du terrain et le prix immobilier,

les deux variables vont changer et la variable au numérateur, le prix du

terrain, augmente plus que la variable au dénominateur, le prix immobilier.

On voit donc comment l'incidence foncière varie différemment

par rapport aux paramètres principaux du calcul du promoteur,

selon comment le prix du terrain est déterminé.

Selon si le prix du terrain est fixe,

indépendamment du projet que le promoteur réalise sur son terrain,

ou bien si au contraire il résulte, par compte à rebours, du projet du promoteur.

Dans la réalité, on est un peu entre deux.

On ne va pas avoir le même prix du terrain,

quel que soit le projet qui peut être réalisé sur ce terrain.

Pour représenter cela de façon un peu plus réaliste,

je décris ici trois situations typiques dans une agglomération.

Au centre du terrain, on va dire que le terrain est proposé à la vente,

à un prix relativement élevé de 1 800 par mètre carré.

Alors que dans une situation, moyenne, à quelques kilomètres du centre,

on sera peut-être à 800 par mètre carré de surface de terrain et en périphérie,

on sera par exemple à 300 par mètre carré de terrain.

Supposons que l'on a trois parcelles, une dans chacune de ces situations.

Elles ont toutes 2 000 mètres carré.

Et donc, on va avoir un prix du terrain,

évidemment beaucoup plus élevé au centre qu'en périphérie.

On a aussi des droits à bâtir plus importants.

On va construire avec une densité de deux au centre,

et peut-être seulement de 0,5 en périphérie.

Donc on va construire, sur ce terrain de 2 000 mètres carré qui coûte cher,

dont le prix était quand même de 3,6 millions, on va construire

4 000 mètres carré de surface de plancher, alors qu'on ne construira peut-être

que 1 000 mètres carré de surface de plancher en périphérie.

Le prix de construction est un peu plus élevé au centre,

mais les différences ne sont pas énormes.

Pas au mètre carré de surface de plancher, mais puisqu'on construit

plus de surface de plancher, un immeuble plus grand au centre, eh bien évidemment

on va aussi dépenser bien plus pour la construction au centre, qu'en périphérie.

Et finalement, je suppose que le prix immobilier est plus élevé au centre qu'en

périphérie, il y a un consentement à payer des habitants, des usagers,

par exemple de bureaux ou de commerces, plus important au centre qu'en périphérie.

Admettons que ce soit 5 500 par mètre carré de surface de plancher au centre,

5 000 dans une situation moyenne, et 4 500 en périphérie.

Donc on va avoir un prix immobilier très élevé au centre.

Puisqu'on a beaucoup de surface de plancher on peut vendre très cher,

on a 22 millions, alors qu'on n'aura peut-être que 4,5 millions en périphérie.

Alors dans ces projets, la marge est résiduelle, c'est cela qui équilibre

les calculs du promoteur puisque tout le reste a été fixé.

Dans le projet réalisé au centre, la marge du promoteur est de 4,4 millions.

Elle est de 2 millions dans le projet en situation

moyenne et de 900 000 en périphérie.

Mais j'ai choisi mes chiffres pour que ça donne le même taux de marge,

c'est-à-dire la marge rapportée à l'investissement prix du terrain,

prix de construction, eh bien ce taux de marge est le même pour les trois projets.

Simplement, le projet central est plus important, il est plus grand.

Alors maintenant, qu'en est-il de l'incidence foncière?

A priori, là où le terrain est le plus cher,

l'incidence foncière va être la plus élevée.

Mais on a déjà vu que l'on construit plus de surface de plancher.

Donc ça, cela va déjà atténuer considérablement les choses.

En plus, ces surfaces de plancher, on peut les vendre plus cher.

Donc le résultat c'est que l'on a une incidence foncière,

finalement la même au centre qu'en situation moyenne.

Et même en périphérie, où le terrain se vend beaucoup moins cher,

mais en même temps on construit beaucoup moins de surface de plancher, eh bien même

en périphérie, l'incidence foncière avec ça n'est pas beaucoup plus faible.

Donc maintenant, si je mets ensemble tous les résultats que nous avons trouvé,

nous avons vu que l'incidence foncière varie selon notre intuition.

Elle augmente quand le terrain est plus cher,

elle diminue quand le prix immobilier est plus élevé.

L'incidence foncière varie comme notre intuition, à condition que le prix foncier

soit donné, qu'il soit invariant par rapport aux paramètres du projet.

Par contre, si le prix foncier est endogène, c'est-à-dire qu'il résulte

du calcul du promoteur, à ce moment-là, on obtient l'inverse de notre intuition.

Par exemple, on trouvera qu'un prix immobilier plus élevé peut conduire à une

augmentation de l'incidence foncière.

La réalité, elle ressemble plus au calcul qu'on a fait en dernier, qui se trouve

quelque part entre deux, entre des prix fonciers totalement fixés indépendants

du promoteur, et des prix fonciers entièrement fixés par le promoteur.

Donc dans cette leçon, nous avons bien vu ce concept d'incidence foncière.

Nous avons aussi vu que cette incidence foncière peut varier.

On a vu de quoi ça dépend.

Ça dépend à la fois bien sûr des prix, mais ça dépend aussi des conditions du

marché, à savoir comment se forment les prix, en particulier les prix fonciers.

Et on a aussi vu qu'il faut se méfier de son intuition.

Dans la prochaine leçon, on va approfondir la formation des prix fonciers

dans la concurrence entre promoteurs qui ont des projets différents.

Merci d'avoir suivi cette leçon et rendez-vous dans la prochaine.

Vidéo: L'incidence foncière

Economie du sol et de l'immobilier II

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